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别被排队炒房骗了 揭预售屋契约5大陷阱 - 财经 - 中时新闻网

http://dede.com 2022/07/17 10:54
房市观察-建商预售屋契约常见手法。(图/理财周刊提供)

有鉴于近年预售屋买卖纠纷频传,尤其是去(2020)年排队炒房更容易导致一些民众遭误导高价买房,甚至受到接待中心现场限量销售之炒作气氛影响,而买到不尽理想的房子,因此,内政部特别在去年10月21日发布“买房要注意!内政部揭预售屋契约5大陷阱”的新闻稿,提醒购屋者保障自身权益。

依预售屋买卖定型化契约之规定,在签订契约之前,消费者都会有五天的审阅期,但契约内容颇多专有名词,例如“应记载、不得记载事项、交屋日期是依历日天或工作天计算?何谓不可抗力风险等…”多数民众第一次接触,就像翻阅“有字天书”,对内容一知半解或有看没有懂,五天审阅期大多停留在只知其一、不知其二的模糊状态。

以下谨就内政部发布的“买房要注意!内政部揭预售屋契约5大陷阱”新闻稿,再搭配“预售屋买卖契约书范本”与“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”之规定条文以及笔者加注之“其他应注意之关键点”,提供购屋参考:

内政部提示

为保障民众购屋权益,地方政府每年都会查核业者是否符合预售屋买卖定型化契约的规范。内政部特别提醒,预售屋契约中常见缺失有“通知交屋期限”、“房地标示及停车位规格”、“验收”、“保固期限及范围”及“房地面积误差及其价款找补”等五大项,若建商提供的契约违反规定,民众可要求改正,或向主管机关检举,以保障自身权益。

壹、交屋前应完成修缮,迟延交屋利息万分之五

内政部提示

在“通知交屋期限”方面,内政部指出,依内政部定型化契约规定,卖方应于交屋前完成修缮,且卖方延迟利息为日息万分之五。但过去在查核时,曾发现业者擅自将“交屋前”的修缮义务,变更为“交屋后”的保固责任,及降低卖方迟延交屋利息数额为万分之二,以减轻自身交屋及违约的责任。

法规依据

预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项第十五点、通知交屋期限:

(一)卖方应于领得使用执照六个月内,通知买方进行交屋。于交屋时双方应履行下列各目义务:

1、卖方付清因延迟完工所应付之迟延利息于买方。

2、卖方就契约约定之住屋瑕疵或未尽事宜,应于交屋前完成修缮。

3、买方缴清所有之应付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手续。

4、卖方如未于领得使用执照六个月内通知买方进行交屋,每逾一日应按已缴房地价款依万分之五单利计算迟延利息予买方。

(二)略

(三)买方应于收到交屋通知日起__日内配合办理交屋手续,卖方不负保管责任。但可归责于卖方时,不在此限。

(四)买方同意于通知之交屋日起三十日后,不论已否迁入,即应负本户水电费、瓦斯基本费,另瓦斯装表费用及保证金亦由买方负担。

其他应注意之关键点

1.应于交屋前完成修缮,如系交屋后恐遥遥无期。

2.迟延交屋利息通常都是在交屋时一并结算。

3.最重要的是,不论是开工或完工日期均应以工作天为基准,而非日历天。

贰、避免纷争,车位高度应标明

内政部提示

在“房地标示及停车位规格”方面,依规定应列明停车位长、宽、高、含车道及其他必要空间面积。但查核时发现,业者提供的契约,未列明“停车位高度”,也未列明“停车空间面积占共有部分总面积之比例”,容易引发相关纷争。

法规依据

预售屋买卖契约书范本第二条:房地标示及停车位规格

(一)买方购买之停车位属□法定停车位□自行增设停车空间□奖励增设停车空间为□地上□地面□地下第¬_层□平面式□机械式□其他_,依建造执照图说编号第_号之停车空间计 _位,该停车位□有□无独立权状,编号第_号车位_个,其车位规格为长_公尺,宽_公尺,高_公尺。另含车道及其他必要空间,面积共计_平方公尺(_坪)。

(二)前目停车空间如位于共有部分且无独立权状者,应列明停车空间面积占共有部分总面积之比例。

其他应注意之关键点

1.停车位应与房地分开计价。

2.应注意是坡道式抑或机械式(升降)车位。

3.停车位应特别注意长宽与位置,避免选购大柱或角落。

4.停车位车道是否与一般住户的公共空间重叠,而重复分摊公设分摊。

5.预售建案常以小车位或机械式车位做为讨价还价筹码。

参、瓦斯内管应建商付费,交屋保留款应为总价5%

内政部提示

在“验收”方面,内政部表示,自来水、电力管线费及瓦斯内管等相关费用,均应由卖方负担,且交屋保留款应为房地总价5%。但查核时发现,常有业者将瓦斯内管等管线费用转嫁由消费者负担,或将总价5%的交屋保留款,降低额度为五万元。

法规依据

预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项第十三点、验收:

卖方依约完成本户一切主建物、附属建物之设备及领得使用执照并接通自来水、电力、于有天然瓦斯地区,并应达成瓦斯配管之可接通状态及完成契约、广告图说所示之设施后,应通知买方进行验收手续。

双方验收时,卖方应提供验收单,如发现住屋有瑕疵,应载明于验收单上,由卖方限期完成修缮;买方并有权于自备款部分保留房地总价百分之五作为交屋保留款,于完成修缮并经双方复验合格后支付。

第一项接通自来水、电力之管线费及其相关费用(例如安装配置设计费、施工费、道路开挖费、复原费及施工人员薪资等)由卖方负担;达成天然瓦斯配管之可接通状态之约定,除契约另有约定,并于相关销售文件上特别标明不予配设外,其管线费及相关费用依下列方式处理:

(一)预售屋基地范围内之天然瓦斯配管,由卖方负担。

(二)预售屋基地范围外衔接公用事业外管线之天然瓦斯配管,由买卖双方议定之;未议定者,由卖方负担。

其他应注意之关键点

一般预售屋都是将基地范围内的内管线包含在工程款,至于基地范围外的外管线,买卖双方如未议定,仍由卖方负担。

肆、保固应交屋日起算,结构保固15年

内政部提示

在“保固期限及范围”方面,内政部指出,住屋的保固期限应是从交屋日起算,结构部分保固十五年,且除能证明可归责于买方或不可抗力因素外,卖方均应负责。但查核时发现,业者擅自减列结构保固之“项目”及缩减保固期限,或将保固期限之起算日提前至“取得使用执照日”,并限缩于“可归责于卖方”。

法规依据

预售屋买卖契约书范本第十七条:保固期限及范围

一、本契约住屋自买方完成交屋日起,或如有可归责于买方之原因时自卖方通知交屋日起,除卖方能证明可归责于买方或不可抗力因素外,结构部分(如:基础、梁柱、承重墙壁、楼地板、屋顶、楼梯、挡土墙、杂项工作物涉及结构部分…等)负责保固十五年,固定建材及设备部分(如:门窗、粉刷、地砖…等)负责保固一年,卖方并应于交屋时出具住屋保固服务纪录卡予买方作为凭证。

二、前款期限经过后,买方仍得依民法及其他法律主张权利。

预售屋买卖契约书范本第二十四条:不可抗力因素之处理

如因天灾、地变、政府法令变更或不可抗力之事由,致本契约住屋不能继续兴建时,双方同意解约。解约时卖方应将所收价款按法定利息计算退还买方。

其他应注意之关键点

预售屋买卖契约书范本虽规定结构保固十五年,固定建材及设备保固一年,惟亦有建商推出结构保固二十五年,固定建材及设备保固三至五年。

伍、面积误差不足部分,建商应全部找补

内政部提示

在“房地面积误差及其价款找补”部分,依规定,土地面积、主建物或住屋登记总面积如有误差,其不足部分卖方均应全部找补;超过部分,买方只找补2%为限;误差若超过3%,不论是超过或不足,买方均得解除契约。但查核时发现,业者将“土地”及“停车位”面积误差,列为不予找补,或限制须于面积“不足”3%,消费者始得解约。

法规依据

预售屋买卖契约书范本第五条:房地面积误差及其价款找补

一、略

二、依第三条计算之土地面积、主建物或本住屋登记总面积如有误差,其不足部分卖方均应全部找补;其超过部分,买方只找补百分之二为限(至多找补不超过百分之二),且双方同意面积误差之找补,分别以土地、主建物、附属建物、共有部分价款,除以各该面积所得之单价(应扣除车位价款及面积),无息于交屋时结算。

三、前款之土地面积、主建物或本住屋登记总面积如有误差超过百分之三者,买方得解除契约。

其他应注意之关键点

1.应特别注意土地及停车位面积误差,列为不予找补之约定。

2.应注意买方只找补百分之二为限,以及误差超过百分之三,买方得解除契约之规定。

内政部提示

若民众发现与建商签订的契约条款,违反内政部公告的“预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”,民众可以依消费者保护法第17条规定,主张无效。同时,建议民众应拒绝建商以“个别磋商条款”规避契约责任,订定对消费者不利的条文,以维护自身权益。

签约停看听 善用内政部版契约

内政部最后提醒,民众签订预售屋买卖契约时不宜轻率,一定要详阅契约内容,并采用内政部版契约,若发现不动产业者提供的内容违反规定,可要求修改契约条款;同时也可将违规契约送请预售屋建案所在地直辖市、县(市)政府查处。

本文作者:庄孟翰

(本文摘自《理财周刊1071期》)

《理财周刊1071期》

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